En tant que propriétaire, vous pouvez être confronté à un locataire indélicat ou à un occupant sans droit ni titre dans votre bien.
Vous avez obtenu un titre exécutoire d’expulsion, généralement un jugement d’expulsion, mais la Préfecture refuse de fournir le concours de la force publique — c’est-à-dire l’intervention des forces de l’ordre pour libérer les lieux.
Jusqu’à récemment, la réparation de ce refus restait incertaine.
Aujourd’hui, grâce à la portée de la Loi n° 2023‑668 du 27 juillet 2023 (article 11) et au Décret n° 2025‑1052 du 3 novembre 2025, vous disposez d’une procédure plus structurée vous permettant d’obtenir une indemnisation de l’État.
Mais attention : ce n’est pas une « réparation automatique ». Il faut respecter les conditions, constituer un dossier solide, être rigoureux.
Qui est concerné ?
Vous êtes concerné si :
- vous êtes propriétaire d’un logement ou local professionnel locatif ;
- vous avez obtenu une décision judiciaire ou autre titre exécutoire ordonnant l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre (locataire défaillant, squatteur, etc.).
- vous avez demandé le concours de la force publique, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, auprès du préfet.
- soit le préfet a explicitement refusé, soit il est resté silencieux pendant 2 mois, délai au-delà duquel le silence vaut refus.
Conditions pour engager la responsabilité de l’État
Début de la période de responsabilité
L’État devient potentiellement responsable à partir de :
- la date de la décision expresse de refus ; ou
- si aucune réponse, à l’issue de 2 mois à compter de la demande de concours.
Fin de la période de responsabilité appelant à indemnisation
La période pour laquelle l’État peut être tenu cesse à la survenance de l’un des événements suivants :
- le préfet accorde finalement le concours ou met les forces de l’ordre en état d’intervenir dans un délai raisonnable ;
- l’occupant sans droit ni titre quitte volontairement le bien ;
- vous, propriétaire, renoncez à poursuivre l’expulsion ;
- le bien est vendu (signature de l’acte) ;
- l’occupant décède.
Cas particuliers à surveiller
- Si le refus survient alors que l’occupant bénéficie d’un sursis à exécution (ex : trêve hivernale) ou d’un délai accordé par la juridiction : la responsabilité n’intervient qu’à l’issue du sursis ou délai.
- Si l’occupant est en HLM/organisme et qu’un protocole de cohésion sociale est en cours : la responsabilité de l’État est suspendue pendant ce protocole.
Procédure d’indemnisation – les étapes pour le bailleur
- Saisir le préfet d’une demande indemnitaire : dès que le refus est constaté ou le délai de 2 mois écoulé, vous adressez une demande d’indemnisation, par tout moyen permettant date certaine (lettre recommandée AR, dépôt électronique). Vous joignez toutes pièces justifiant le préjudice et expliquant le lien direct entre le refus et le préjudice.
- Le préfet accuse réception : il vous informe de la date à laquelle, à défaut de réponse, la demande sera réputée rejetée.
Attention, en cas d’absence d’accusé de réception des services de l’Etat, le délai courre à compter de la réception de votre demande - Le préfet statue :
- S’il décide que l’État est responsable, il vous propose un montant d’indemnisation et vous pourrez conclure une transaction. Par cette transaction, vous renoncez à tout autre recours pour la même période vis-à-vis de l’occupant, et l’État peut être subrogé dans vos droits contre lui.
- Si silence du préfet pendant 2 mois après réception : votre demande est réputée rejetée, vous pouvez saisir le tribunal administratif.
Quels préjudices peuvent être indemnisés ?
Le décret précise (art. R.154-7 du Code des procédures civiles d’exécution) la liste des postes possibles :
- Perte des loyers et des charges locatives récupérables (pour la période concernée) ;
- Perte de la valeur vénale du bien en cas de vente désavantageuse ;
- Frais liés à l’impossibilité de vendre le bien ;
- Frais de remise en état du bien ;
- Frais de commissaire de justice ;
- Taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Trouble dans les conditions d’existence.
À noter : concernant la perte de loyers : si un bail existait, on s’appuie sur celui-ci sauf s’il apparaît que le loyer ne correspond pas à la valeur locative réelle. En l’absence de bail ou si le loyer est manifestement sous-évalué, vous devez établir cette valeur par tout moyen.
Que faire concrètement ? Pour ne rien laisser au hasard
En tant que bailleur, voici les actions à mener sans attendre :
- Dès que l’occupant est sans droit ni titre et que l’expulsion a été ordonnée : veillez à ce que le commissaire de justice adresse sans délai la demande de concours de la force publique au préfet.
- Conservez toutes les pièces : décision d’expulsion ou titre exécutoire, commandement de quitter les lieux, notification de la demande de concours, correspondances avec la préfecture, procès-verbal de tentative d’expulsion.
- Relevez et justifiez tous les postes de préjudice : loyers impayés, charges non récupérées, devis de remise en état, expertises de valeur vénale, etc.
- Documentez la date exacte de la demande et de la décision (ou du silence). Le point de départ de la responsabilité de l’État dépend de cette date.
- Vérifiez qu’aucun cas particulier n’intervient : trêve hivernale, sursis à exécution, protocole HLM. Cela peut différer les effets.
- Soyez prêt à négocier ou à contester : l’offre de l’État via transaction peut ne pas couvrir tous vos préjudices. Vous devez évaluer si elle est suffisante avant de renoncer à tout recours.
- Si la demande est rejetée (silence ou réponse négative) : préparez un recours devant le tribunal administratif dans les délais impartis avec l’aide d’un avocat.
Limites et risques à avoir en tête
- Le refus de la force publique peut parfois être légitime (danger pour l’ordre public, occupants vulnérables, etc.). L’État dispose d’un pouvoir d’appréciation.
- Même avec une décision d’expulsion, la simple existence de cette décision ne garantit pas automatiquement que l’État sera condamné. Le lien entre le refus et le préjudice doit être direct et certain.
- Le calcul des postes d’indemnisation (par ex. perte de valeur vénale) peut s’avérer complexe et nécessiter l’intervention d’un avocat.
- La transaction vous engage : si vous l’acceptez, vous renoncez à tout recours ultérieur pour la même période. Veillez à ce qu’elle soit bien équitable.
- Le délai de prescription peut s’appliquer : ne tardez pas.
En conclusion
Cette réforme est une bonne nouvelle pour les bailleurs bloqués dans une expulsion : elle donne un levier supplémentaire pour faire valoir vos droits lorsque l’État refuse son concours.
Mais : elle doit être mise en œuvre avec rigueur, dès les premières étapes, pour que la réparation soit effective.
N’hésitez pas à nous contacter pour un accompagnement sur mesure
Cabinet BOMSTAIN 